Przełomowy wyrok TK w sprawie zasiedzenia służebności gruntowej

Przełomowy wyrok TK w sprawie zasiedzenia służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu – dalekosiężne skutki prawne

W dniu 2 grudnia 2025 roku Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok w sprawie P 10/16, który uznawany jest za jedno z orzeczeń o największej doniosłości dla ochrony prawa własności. Trybunał orzekł, że niezgodna z Konstytucją jest praktyka sądów dopuszczająca zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przed dniem 3 sierpnia 2008 roku. Na wielu nieruchomościach od kilkudziesięciu lat znajdują się elementy infrastruktury przesyłowej, takie jak urządzenia energetyczne, gazowe, wodociągowe, ciepłownicze lub telekomunikacyjne, należące do przedsiębiorstw przesyłowych lub Skarbu Państwa, często bez tytułu prawnego. Skala zagadnienia jest ogromna, gdyż dotyczy milionów nieruchomości w całym kraju. Wobec tego pojawia się kluczowe pytanie: jakie prawa przysługują właścicielom nieruchomości wobec przedsiębiorców przesyłowych w związku z wydanym orzeczeniem?

1. Wprowadzenie do polskiego systemu prawnego służebności przesyłu.
2. Zasiedzenie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu - praktyka orzecznicza przed wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego.
3. Zakres pytania prawnego do Trybunału Konstytucyjnego.
4. Stanowisko Trybunału Konstytucyjnego – kluczowe tezy rozstrzygnięcia.
5. Skutki prawne wynikające z orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego.
6. Jak Kancelaria WDG HAUSLAG może Państwu pomóc?

1. Wprowadzenie do polskiego systemu prawnego służebności przesyłu

Przepisy regulujące służebność przesyłu weszły w życie dnia 3 sierpnia 2008 roku na mocy przeprowadzonej nowelizacji Kodeksu cywilnego. Od tego dnia możliwe było ustanowienie prawa polegającego na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Podkreślenia wymaga, że w epoce PRL-u częstą praktyką było korzystanie przez przedsiębiorców z nieruchomości osoby trzeciej bez uprzednio uzyskanego tytułu prawnego, toteż głównego powodu rozszerzenia katalogu praw rzeczowych należy poszukiwać w uzdrowieniu zaistniałych stanów faktycznych. W obliczu zmian ustrojowych oraz intensywnego rozwoju kraju w sektorze gospodarczym niezbędne stało się wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji umożliwiającej przedsiębiorcom uzyskanie trwałego tytułu prawnego uzasadniającego dokonywanie ingerencji na cudzym gruncie poprzez budowę oraz eksploatowanie urządzeń przesyłowych w oznaczonym zakresie. Z drugiej zaś strony wprowadzenie służebności przesyłu miało wyposażyć właściciela nieruchomości we właściwe narzędzia ochronne przed nadmierną ingerencją w treść przysługującego mu prawa własności poprzez możliwość żądania odpowiedniego wynagrodzenia i wyznaczenia w wyraźny sposób ram praw i obowiązków stron w związku ze znoszeniem przez właściciela nieruchomości obecności posadowionej infrastruktury przesyłowej, zapewnienia dostępu do tych urządzeń a także istotnymi utrudnieniami w postaci braku możliwości zagospodarowania nieruchomości według swoich preferencji oraz ze zmniejszeniem jej wartości rynkowej.

2. Zasiedzenie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu - praktyka orzecznicza przed wyrokiem TK

Służebność przesyłu została ukształtowana zatem jako odpowiedź na trudności wynikające z braku rozwiązań prawnych, które pozwalałyby w sposób trwały i skuteczny regulować relacje między przedsiębiorcami przesyłowymi a właścicielami nieruchomości.

Jak zatem wyglądała sytuacja prawna przed wprowadzeniem przepisów o służebności przesyłu?

Dotychczas w systemie prawnym funkcjonowały dwa rodzaje służebności: służebność gruntowa oraz osobista. Szczególną uwagę należy poświęcić służebności gruntowej, co w świetle orzeczenia TK z 2 grudnia 2025 roku ma ogromne znaczenie. Zasadniczym elementem konstrukcyjnym służebnosci gruntowej jest obciążenie nieruchomości, czyli ograniczenia jej funkcjonalności na rzecz innej nieruchomości tzw. władnącej, której użyteczność ma ulec zwiększeniu. Natomiast służebność przesyłu jest ustanawiana na rzecz podmiotu tj. przedsiębiorcy, któremu korzystanie z cudzej nieruchomości umożliwia prowadzenie działalności gospodarczej. Największe kontrowersje budzi dotychczasowa praktyka orzecznicza, gdyż sądy w drodze prawotwórczej wykładni przepisów wykształciły „służebność gruntową o treści odpowiadającej służebności przesyłu”, tym samym zastępując ustawodawcę przez wprowadzenie nowego prawa rzeczowego do polskiego systemu prawnego, nie mając w tym przedmiocie kompetencji. Sądy dopuszczały możliwość ustanowienia służebności gruntowej na rzecz przedsiębiorców bez konieczności określania nieruchomości władnącej, co jak zostało już wspomniane jest kluczowym elementem służebnosci gruntowej. Dochodziło również do przypadków, w których przedsiębiorcy wskazywali jako władnącą nieruchomość wchodzącą w skład ich przedsiębiorstwa, bo przecież skoro przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników, to zwiększenie jego użyteczności jako całości pośrednio obejmuje również wszystkie jego składniki – taka argumentacja dominowała dotychczas w orzecznictwie.

Praktyka orzecznicza dopuściła ustanowienie prawa, które w rzeczywistości nie było przewidziane w ustawie przed dniem 3 sierpnia 2008 roku, jednakże największa dyskusja dotyczy możliwości powstania tego prawa w drodze zasiedzenia, co prowadzi do naruszenia zasady pewności prawa oraz godzi w zasadę słuszności i sprawiedliwości. Niewątpliwie celem wprowadzenia regulacji służebności przesyłu do polskiego systemu prawa, było uregulowanie „zaszłości” za odpowiednim wynagrodzeniem, by zapewnić ochronę interesów majątkowych właścicieli nieruchomości. Cel ten zostaje jednak zakwestionowany w sytuacji dopuszczenia możliwości nabycia prawa w drodze zasiedzenia, zaznaczając dodatkowo, iż ta forma charakteryzuje się brakiem odpłatności na rzecz właściciela obciążonej nieruchomości.

3. Zakres pytania prawnego do Trybunału Konstytucyjnego

Przedmiot sprawy o sygn. akt P 10/16 stanowiły jednobrzmiące i połączone do łącznego rozpoznania pytania prawne Sądu Rejonowego w Grudziądzu oraz Sądu Rejonowego w Brodnicy:

Czy art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny „rozumiany w ten sposób, że umożliwiał nabycie przed wejściem w życie art. 305(1)-305(4)k.c. w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa, w sytuacji, w której nie wydano decyzji na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości, art. 70 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości lub art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r, o gospodarce nieruchomościami”, jest zgodny z art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności oraz art. 2, art. 21 ust. 1 i 2, art. 31 ust. 2 i 3 oraz art. 64 ust. 2 i 3 Konstytucji.

W rozpoznawanych przez pytające sądy sprawach energetyczna spółka akcyjna wniosła o stwierdzenie, że nabyła, w drodze zasiedzenia, kilka służebności gruntowych o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Spółka wywodziła, że linie energetyczne powstały w latach 60. i 70. XX wieku i stwierdziła, że zarówno ona, jak i jej poprzednicy prawni byli posiadaczami służebności gruntowych w dobrej wierze i korzystali z nieruchomości w zakresie tych służebności, wykonując systematycznie prace eksploatacyjne, przeglądy i kontrole.

Właściciele nieruchomości wnieśli o oddalenie wniosków o zasiedzenie, ich zdaniem, służebność gruntowa o treści służebności przesyłu - wykreowana w drodze wykładni przez Sąd Najwyższy, przed wprowadzeniem do polskiego systemu prawnego instytucji służebności przesyłu, czyli przed 3 sierpnia 2008 r. - nie była znana krajowemu porządkowi prawnemu. Nowa służebność mogłaby być wprowadzona jedynie przez ustawodawcę. Właściciele zarzucili, że dokonana przez Sąd Najwyższy interpretacja art. 292 w związku z art. 285 k.c. jest niezgodna z Konstytucją.

Zdaniem pytających sądów wykreowana w drodze wykładni norma ma charakter prawotwórczy i w sposób nieproporcjonalny ingeruje w prawo własności, które może zostać ograniczone tylko w ustawie i tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza ona istoty tego prawa.

Istotą niniejszej sprawy nie jest zatem literalne brzmienie przepisów dotyczących służebności gruntowej i zasiedzenia, lecz ich wykładnia, wskutek której dochodziło do ograniczenia prawa własności.

4. Stanowisko Trybunału Konstytucyjnego – kluczowe tezy rozstrzygnięcia

Trybunał Konstytucyjny w sprawie o sygn. P 10/16 jednoznacznie stwierdził, że utrwalona praktyka polegająca na dopuszczaniu nabycia przez przedsiębiorstwa przesyłowe w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu, w przypadku braku decyzji wywłaszczeniowej jest niezgodna z Konstytucją.

W ocenie TK, sądy dokonały rozszerzenia katalogu praw rzeczowych w drodze wykładni wyprowadzając z art. 292 w zw. z art. 285 § 1 i 2 k.c. normę dopuszczającą ustanowienie i zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, która nie była związana z istnieniem nieruchomości władnącej. Tak ukształtowana służebność gruntowa została w istocie zrównana ze służebnością przesyłu, co doprowadziło do stworzenia konstrukcji niespójnej systemowo i sprzecznej z istotą służebności gruntowej. Przed wejściem w życie regulacji obejmujących służebność przesyłu, tj. przed dniem 3 sierpnia 2008 roku nie było możliwe posiadanie służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu, a tym samym nie mógł biec termin jej zasiedzenia. Przyjęcie dopuszczalności zasiedzenia takiej służebności prowadziłoby do wstecznego działania przepisów o służebności przesyłu, co jest niedopuszczalne w świetle zasad konstytucyjnych. W szczególności należy wziąć pod uwagę sytuację właścicieli nieruchomości, którzy nieświadomi biegnącego terminu zasiedzenia, nieistniejącego wówczas prawa w polskim porządku prawnym, nie podejmowali żadnych działań mających na celu przerwanie biegu tego terminu, co naruszało zasadę ochrony zaufania obywatela do państwa i stanowionego prawa oraz zasadę bezpieczeństwa prawnego. Brak ustawowej podstawy do ustanowienia i zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu skutkował rażącym naruszeniem prawa własności oraz związanych z nim interesów majątkowych właścicieli nieruchomości.

Warto podkreślić, że wyrok Trybunału Konstytucyjnego dotyczy jedynie niezgodnej z Konstytucją wykładni przepisów o służebności gruntowej i jej nabycia w drodze zasiedzenia, co doprowadziło do rozszerzenia zamkniętego katalogu praw rzeczowych o nową konstrukcję prawną tzn. służebność gruntową o treści odpowiadającej służebności przesyłu, zanim weszły jeszcze w życie przepisy regulujące służebność przesyłu. Powyższe prowadzi do wniosku, że wyrok ten nie powoduje utraty mocy obowiązującej przepisów w tej materii, a jedynie kwestionuje ich rozumienie.

5. Skutki prawne wynikające z orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 roku w sposób jednoznaczny przyznaje prymat ochronie prawa własności, tym samym przywracając jego znaczenie jako fundamentu porządku prawnego, które nie może zostać ograniczane w drodze pozaustawowej.

Czego mogą żądać właściciele nieruchomości w oparciu o wyrok TK w sprawie P 10/16 ?

W przypadku, gdy zostało wydane postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia przez przedsiębiorcę służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu, w ściśle określonych przypadkach właściciele nieruchomości będą mogli żądać wznowienia postępowania w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w życie orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, jednak w związku z brakiem publikacji wyroku, bieg wyżej nakreślonego terminu jeszcze się nie rozpoczął. Kolejno, należy zauważyć, iż co do zasady (z pewnymi wyjątkami) nie można żądać wznowienia po upływie 10 lat od dnia uprawomocnienia się postanowienia.

Ponadto, z uwagi na fakt, iż przedsiębiorcy nie będą mogli skutecznie powoływać się na zasiedzenie służebności, otworzy to drogę właścicielom nieruchomości do:

• wystąpienia z roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jeżeli przedsiębiorca przesyłowy korzystał z nieruchomości bez tytułu prawnego,
• uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości „na przyszłość” poprzez żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem na podstawie art. 305² Kodeksu cywilnego, w sytuacji gdy urządzenia przesyłowe nadal znajdują się na nieruchomości i są eksploatowane przez przedsiębiorcę.

Jakich przypadków nie obejmuje swoim zakresem wyrok TK?

Wyrok nie dotyczy sytuacji, w których przed posadowieniem urządzeń przesyłowych została wydana decyzja administracyjna ograniczająca prawo własności, a właściciel nieruchomości otrzymał z tego tytułu należne odszkodowanie. Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe jest w stanie wykazać istnienie takiej decyzji obowiązującej w chwili realizacji inwestycji, orzeczenie Trybunału nie otwiera drogi do ponownego dochodzenia rekompensaty.

Poza zakresem zastosowania wyroku pozostają również sytuacje, w których korzystanie z nieruchomości zostało uregulowane w drodze umowy. Dotyczy to w szczególności przypadków zawarcia umowy dzierżawy, najmu lub ustanowienia służebności. Zawarte pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą przesyłowym porozumienie zachowuje swoją skuteczność i nie jest podważane przez rozstrzygnięcie Trybunału.

Orzeczenie nie odnosi się ponadto do stanów faktycznych, w których infrastruktura przesyłowa została wybudowana po wejściu w życie przepisów regulujących służebność przesyłu, tj. po dniu 3 sierpnia 2008 roku. Od tego momentu ustawodawca w sposób jednoznaczny określił zasady ustanawiania służebności przesyłu oraz podstawy przyznania wynagrodzenia właścicielom nieruchomości. W takich przypadkach spory pomiędzy stronami powinny być rozstrzygane na gruncie obowiązujących przepisów określonych w art. 305(1)-305(4) Kodeksu cywilnego, bez odwoływania się do wcześniejszych, zakwestionowanych przez Trybunał praktyk orzeczniczych.

Jednocześnie należy podkreślić, iż skutki wyroku Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 10/16 każdorazowo wymagają indywidualnej analizy stanu faktycznego sprawy, w szczególności przeprowadzenia rzetelnego przeglądu zgromadzonej dokumentacji. Choć wyrok może stanowić szansę otwarcia właścicielom nieruchomości nowych możliwości dochodzenia roszczeń przeciwko przedsiębiorcom przesyłowym, nie oznacza on automatycznego sukcesu w każdym przypadku, gdyż każdą sprawę należy badać z uwzględnieniem konkretnych okoliczności towarzyszących danej sprawie.

6. Jak Kancelaria WDG HAUSLAG może Państwu pomóc?

Jeżeli na Państwa nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe (energetyczne, gazowe, wodociągowe, ciepłownicze lub telekomunikacyjne) i mają Państwo wątpliwości co do podstawy prawnej korzystania z gruntu przez przedsiębiorcę, kancelaria WDG HAUSLAG przeanalizuje sprawę pod kątem skutków wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16).

W ramach analizy weryfikujemy w szczególności: dokumentację inwestycji i ewentualne decyzje administracyjne, historię posiadania i dotychczasowe postępowania sądowe, a także realne możliwości procesowe (w tym ewentualne wznowienie postępowania) oraz zakres potencjalnych roszczeń.

Kancelaria chętnie poprowadzi Państwa sprawę – od etapu oceny dokumentów i strategii, przez negocjacje z przedsiębiorcą przesyłowym, aż po reprezentację w postępowaniu sądowym. Kontakt z kancelarią pozwoli szybko ustalić, czy w danym stanie faktycznym istnieją podstawy do podjęcia działań i jakie rozwiązanie będzie najbardziej opłacalne oraz bezpieczne prawnie.