Służebność przesyłu i zasiedzenie. Czy wyrok TK daje właścicielom nieruchomości nową szansę?

Masz na swojej działce urządzenia przedsiębiorstwa przesyłowego: słupy energetyczne, linie przesyłowe, gazociągi, wodociągi? Przełomowe rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 roku może mieć istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości, którzy nie otrzymywali wynagrodzenia za wieloletnie korzystanie z ich gruntu przez przedsiębiorstwa przesyłowe.

Trybunał zakwestionował utrwaloną praktykę, zgodnie z którą przedsiębiorstwa przesyłowe powoływały się na zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 roku. Jest to ważna data, ponieważ dopiero wtedy do Kodeksu cywilnego wprowadzono przepisy o służebności przesyłu.

Sprawdź, co możesz uzyskać!

1. Co oznacza wyrok TK dla właścicieli nieruchomości?
2. Obalenie zasiedzenia – wznowienie postępowania
3. Dlaczego sytuacja jest nadal niepewna?
4. Stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich a Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego
5. Czy mogę dochodzić rekompensaty?
6. Ile mogę dostać za ustanowienie służebności przesyłu?
7. Co wpływa na wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu?
8. Co obejmuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu?
9. Co powinien zrobić właściciel działki?
10. Przeanalizujemy Twoją sprawę i ocenimy, czy warto działać

1. Co oznacza wyrok TK dla właścicieli nieruchomości?

Przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe broniły się przed roszczeniami właścicieli, wskazując, że nabyły prawo do korzystania z nieruchomości przez zasiedzenie. W praktyce taki argument często zamykał właścicielom drogę do uzyskania wynagrodzenia.

Trybunał Konstytucyjny uznał jednak, że przed wprowadzeniem służebności przesyłu do polskiego prawa nie można było w drodze wykładni tworzyć konstrukcji prawnej, która w istocie odpowiadała tej służebności. W ocenie TK taka praktyka naruszała prawo własności, zasadę zaufania obywatela do Państwa oraz zakaz działania prawa wstecz.

Dla właścicieli nieruchomości oznacza to, że sprawy, które wcześniej wydawały się przegrane w świetle przedstawianego zarzutu zasiedzenia, wymagają ponownej analizy.

2. Obalenie zasiedzenia – wznowienie postępowania

Właściciele nieruchomości, pomimo braku publikacji wyroku, zdecydowali się skorzystać z możliwości wznowienia postępowania, traktując je jako realną szansę na podważenie niekorzystnych rozstrzygnięć, w których sądy stwierdzały zasiedzenie służebności na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych. Dla wielu osób to moment, w którym po latach pojawiła się nadzieja na zmianę swojej sytuacji.

Z niecierpliwością oczekuje się dziś pierwszych rozstrzygnięć w tych sprawach, bo to właśnie one pokażą, czy wyrok Trybunału Konstytucyjnego znajdzie przełożenie na realną zmianę praktyki sądowej i czy otworzy drogę do skutecznego dochodzenia roszczeń. Kierunek, który obiorą sądy w najbliższym czasie, może mieć kluczowe znaczenie dla tysięcy podobnych spraw w całym kraju.

3. Dlaczego sytuacja jest nadal niepewna?

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie został dotychczas opublikowany, co wynika z udziału w składzie orzekającym sędziów, których status jest kwestionowany. Dodatkowo pojawia się wątpliwość, czy możliwe jest wznowienie postępowania w sytuacji, gdy Trybunał podważył nie sam przepis, lecz jego określone rozumienie.

4. Stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich a Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego

Rzecznik Praw Obywatelskich wskazuje na potrzebę ochrony właścicieli nieruchomości i uporządkowania zasad dotyczących zasiedzenia służebności przesyłu. Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego dostrzega problem, jednak podchodzi ostrożnie do natychmiastowych zmian ustawowych z obawy o bezpieczeństwo energetyczne Państwa w związku z nadmiernym obciążeniem finansowym przedsiębiorstw przesyłowych.

5. Czy mogę dochodzić rekompensaty?

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie oznacza automatycznie, że każdy właściciel otrzyma pieniądze. Może jednak otwierać drogę do ponownej oceny spraw, w których przedsiębiorstwo przesyłowe powoływało się na zasiedzenie.

Choć sytuacja wciąż budzi pewne wątpliwości, kierunek zmian jest zdecydowanie korzystny dla właścicieli, a pozycja przedsiębiorców została znacznie osłabiona. Wiele wskazuje więc na to, że w najbliższej przyszłości wydawane rozstrzygnięcia ukształtują praktykę w sposób sprzyjający właścicielom i przyniosą długo oczekiwane rozliczenie przedsiębiorców przesyłowych.

Jeżeli na Twojej działce znajdują się słupy energetyczne, linie przesyłowe, gazociągi lub wodociągi, ocenimy Twoją sytuację prawną.

6. Ile mogę dostać za ustanowienie służebności przesyłu?

Nie funkcjonuje uniwersalny kalkulator, który pozwoliłby automatycznie i w sposób wiążący obliczyć wysokość wynagrodzenia należnego właścicielom nieruchomości. Każdy przypadek wymaga uwzględnienia indywidualnych okoliczności, które podlegają profesjonalnej ocenie biegłego w toku postępowania.

Każda nieruchomość ma odrębne właściwości zarówno pod względem powierzchni, przeznaczenia, jak i rzeczywistego sposobu jej wykorzystania czy też potencjału inwestycyjnego.

Wysokość możliwego do uzyskania świadczenia uzależniona będzie w szczególności od powierzchni faktycznie zajętej przez urządzenia przesyłowe wraz ze strefą oddziaływania, a także od przeznaczenia poszczególnych części nieruchomości, w tym uwzględniając jej wartość.

7. Co wpływa na wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu?

Dla orientacyjnego wyliczenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości należy wskazać:

1. długość linii energetycznych,
2. rodzaj urządzeń przesyłowych, np. niskie, średnie lub wysokie napięcie,
3. cenę za m² gruntu,
4. rodzaj nieruchomości, np. rolna, budowlana lub inwestycyjna.

Należy pamiętać, że powyższe parametry pozwalają jedynie na wstępne oszacowanie potencjalnej wysokości wynagrodzenia, jednak nie zastępują pełnej analizy.

8. Co obejmuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu?

1. Trwałe ograniczenie prawa własności, wynikające z konieczności zapewnienia przedsiębiorstwu energetycznemu dostępu do infrastruktury oraz utrzymywania pasa technologicznego.
2. Utratę możliwości pełnego i swobodnego wykorzystania działki, w tym ograniczenie lokalizacji zabudowy, infrastruktury towarzyszącej oraz nasadzeń.
3. Spadek wartości rynkowej nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że wynagrodzenie powinno realnie odzwierciedlać stopień, w jakim obecność urządzeń przesyłowych wpływa na ograniczenie uprawnień właściciela.

9. Co powinien zrobić właściciel działki?

Jeżeli na Twojej nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe, warto sprawdzić, czy przedsiębiorstwo ma skuteczną podstawę prawną do korzystania z gruntu. W szczególności należy ustalić, czy została zawarta umowa z przedsiębiorcą przesyłowym, ewentualnie czy istnieje decyzja administracyjna umożliwiająca zajmowanie gruntu przez przedsiębiorcę.

Prześlij na adres mailowy Kancelarii:

1. numer księgi wieczystej nieruchomości oraz numery działek, na których znajdują się urządzenia,
2. krótki opis urządzeń, np. linia napowietrzna, słupy, stacja transformatorowa,
3. dostępne mapy, szkice lub wypisy z ewidencji gruntów,
4. kilka zdjęć przedstawiających przebieg urządzeń na nieruchomości,
5. informację, czy były wcześniej podejmowane jakiekolwiek działania wobec przedsiębiorstwa energetycznego, np. korespondencja lub propozycje ugody, wraz z ich kopiami, jeśli są dostępne.

10. Przeanalizujemy Twoją sprawę i ocenimy, czy warto działać

Naszym celem jest ustalenie, czy właściciel nieruchomości ma realne podstawy do podjęcia kroków prawnych. Szczególnie ważny jest dla nas interes Klienta, dlatego analizujemy sprawy nie tylko pod kątem zasadności, ale także opłacalności. Zgodnie z wolą Klienta możemy obliczyć orientacyjną wysokość potencjalnie przysługującego mu wynagrodzenia.

Bezpłatnie dokonujemy analizy przesłanych dokumentów, wskazujemy możliwe sposoby działania i prowadzimy sprawy zarówno na etapie przedsądowym, jak i przed Sądem. Właściciel nieruchomości nie musi samodzielnie oceniać skomplikowanych zagadnień związanych z zasiedzeniem i wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Jeżeli na Twojej działce znajdują się urządzenia przesyłowe, skontaktuj się z Kancelarią Hauslag. Bezpłatnie przeanalizujemy Twoją sprawę i ocenimy, czy możesz dochodzić wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.